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7月24日，中央政治局會議召開
關于房地產，這次會議有了一個全新的表述：會議強調，房地產市場供求關系發生了重大變化，要適時調整優化房地產政策。這是一個歷史性的判斷，意味著中國房地產的政策思路，也會跟著發生巨大變化。此前，在房屋供給不足的情況下，國內房地產市場猶如烈火烹油，所以在過去很長的時間里，中國房地產政策的主基調都是忙于調控房價，大多數情況下，都在抑制投資、抑制樓市過熱，并為此出臺了大量的限購、限售、限貸、限價甚至限理等調控政策，以此建立起了龐大的調控政策體系。
但很顯然，這些防止市場過熱的政策，已經無法適應供求關系重大變化后的市場形勢，意味著這些調控政策，會逐漸退出歷史舞臺。同時也代表著一線和強二線城市有了政策松動的空間，畢竟，其他二線及以下城市基本上全放開了。
那還有什么限制政策可調整的？
與此同時，我們也能看到，曾經被視為“只漲不跌”的一線樓市，現在也開始發出泡沫破裂的聲音。
我們知道，支撐城市房價的一個核心因素在于人口流入。而從人口來看，去年全國人口減少了85萬，是三年大饑荒后，61年來中國人口首次出現負增長。2022年，全國已經公布人口數據的266個城市中，有143個城市人口都在減少，人口減少的城市數量超過了一半。而在減少的隊伍中，北上廣深四大一線無一例外，在去年集體都出現了人口負增長。
與此同時，在這一輪樓市下行中，這4個城市一樣也沒能幸免。根據統計局公布的6月份70城房價指數，一線城市二手房價格環比下降0.7%，降幅比5月份擴大了0.3個百分點。其中，上海環比下跌1.2%，在70城當中排名首位，北京和深圳分別環比下跌0.7%。
一直以來，一線樓市之所以有“只漲不跌”的神話，主要基于兩大理由：一是一線城市的土地稀缺，所謂用一塊少一塊，房子也是賣一套少一套。二是全國年輕人都想擠進一線城市，所以一線樓市的需求源源不斷，永遠不缺買家。
基于這兩大理由，一線城市的房價就被籠罩上了只漲不跌的光環。但事實證明，支撐這一樓市神話的兩大理由其實已不再成立。例如最近幾年，一線城市對很多年輕人的吸引力，大大下降，由于生活成本過高，加之內卷過重，很多年輕人開始逃離這些大城市。
如果從稀缺性來看，一線城市的土地供應，其實也沒有想象中的那么緊張。尤其是最近幾年，一線城市開始推出大規模的保障房建設，極大增加了房地產市場的供給，使得樓市的供需天平，早已開始發生變化。
以北京來看，在經歷了2016年那一輪大漲之后，房價在2017年就已經達到頂點，隨后幾年經歷了幾輪下跌反彈的反反復復，迄今都沒有回到當年的高點。而導致北京房價在2017年見頂的原因之一在于，2018年開始，北京推出了大規模保障房建設，尤其是限競房，大部分房源總價控制在500萬元以內，滿足了一大部分的普通剛需。
由于土地供應大部分向現進房傾斜，北京2019年的新房供應大增近60%，樓市庫存創下了8年新高。直到2021年北京退出現進房建設，北京的房價才開始出現小幅反彈，但是依舊沒有回到2017年的高點。到了今年二季度，隨著全國樓市整體下行，北京的房價也開始再度掉頭往下。所以從北京來看，土地和住房供應，其實并沒有人們想象中的那么稀缺。
再來看深圳目前的市場行情。，再來看深圳目前的市場行情。2020年7月-2023年6月深圳二手房的月過戶量，深圳市場由“盛夏”落入“寒冬”的急轉直下。三年前的7月，二手房月成交量超1.3萬套，三年后的6月，二手房月成交量僅2407套，還不到繁榮期的零頭。
今年3月，深圳市場迎來了一波小陽春，釋放了積壓三年的購房需求，但隨后盡管出臺了一些利好政策，但仍未改變深圳市場向下的趨勢。
再是今年7月1日到23日，深圳一二手房的成交量，可以看到，7月15日前后，深圳二手房成交量，沒有發生大的波動。雖然在這一天，深圳解放了數十萬張房票，但這些房票似乎并未涌入市場。截至23日，深圳二手房總成銷量1669套，不出意外的話，7月二手房的總成交量，仍會在2000套左右徘徊，而7月份的一手房成交量在7月15日之后的確有上揚，但這可能與熱點項目入市有關。
再是深圳二手房的掛牌量，從今年開始，深圳二手房掛牌量是節節攀升的狀態，到今年6月二手房掛牌量已經超過1.6萬套。今年下半年，深圳新房市場預計有約70盤入市。在一二手房的龐大供應下，購房者的選擇太多，進一步導致觀望情緒的加重?？偠灾?，就像政治局會議所指出的，房地產市場供求關系已經發生重大變化。要知道，即使是在08年全球金融危機時期，深圳二手房住宅全年成交套數也有42596套，單月成交套數，也有4000套左右的體量。
但在今天，深圳的常住人口超2000萬，二手房市場規模早已不是08年所能比擬的，但深圳的二手房成交量，卻一直徘徊在每月2000套，而年成交量很可能跌落至2萬套。
說完深圳，我們再來看上海的情況。最近，一家知名豪宅中介機構，發布了一份上海豪宅市場的分析報告。而數據顯示，今年1月到5月，該機構豪宅庫存掛牌量逐月上升。哪怕是行情最好的3月份，庫存也在增長。但到了行情最差的6月份，庫存總量和新增掛牌量，雙雙大幅下跌。
但如此冷酷的環境，庫存量怎么會不增繁減？難道豪宅市場又火了起來？而該機構的解釋是：主要由于降價豪宅越來越多，幅度越來越大，正常市場價格的掛牌房源，已經沒有客戶愿意看了，所以這家機構大量下架了非降價房源。其實在過去幾年大多數人都認同一個觀點：那就是豪宅和普宅的邏輯完全不同，是兩個極端分化的市場。但現在情況出現了變化，很多豪宅一樣也在跌，而且跌幅并不比普通住宅小。
例如這兩天討論最熱的云錦東方二期，建面約408平的房子，贈送兩個車位，折合裸房單價約為19.57萬每平。
這是什么概念？要知道，同樣是云錦東方，同樣是400多平的戶型，2022年9月的成交價是1.08億，折合單價26.39萬。2023年4月，又以9900萬成交了一套，折合單價23.06萬，現在又降到了19.57萬，而且還有議價空間，如果誠心買，那價格還能談。也就是說，不到一年的時間，一平跌價7萬，一套房總價跌了將近3000萬。
再是和濱城二期，一模一樣的150平戶型，2021年12月成交總價2520萬，折合單價每平16.67萬。到了2023年6月，成交總價掉到了1850萬，折合單價12.3萬。短短一年半時間，單價跌了4萬多，跌幅高達26%。這就意味著，在2021年底入手的那撥人，已經虧掉了670萬。
這樣的例子還有很多，靜安、浦東、虹橋、寶山都有。
例如浦東花木世紀花園，同戶型去年13萬，現在11萬，跌15%。還有連陽仁恒和冰城二期，同戶型去年15-16萬，現在13.2萬，跌17.5%。
再是普陀新湖明珠城三期，同戶型去年單價12.6萬，現在9.4萬，跌25%。
也就是說，現在的豪宅市場與普通住宅一模一樣，變成了買方市場，想買的沒幾個，著急賣的一大片。
為什么著急賣？
背后原因有很多，比如經濟下滑、產業收縮、創業失敗、直接破產等，導致這些豪宅業主都需要錢，急需大量的錢。
當然，最關鍵的還是：看不到上漲預期，房價都在跌，而豪宅總價又高，占用資金又多，隨便一跌，七八百萬甚至上千萬就跌沒了。就算他們有的是錢，這種跌法也會讓不少人肉疼。但即便是大幅降價，愿意買的人，也是寥寥無幾。因為豪宅市場與普通人無關，能接盤的也得是富人?？墒歉蝗穗m然財富多，但他們的選擇更多。大多數普通人能想到的最好的購房選擇，無非就是北京、上海等等。但富人可以選擇在紐約、倫敦、東京買房，還可以擁抱海外信托、保險、境外股票等資產，他們要的是安全和穩定的資產預期。這些多樣化的選擇，自然會削弱他們對國內豪宅的購買欲望，特別是上漲預期不在之后，大部分豪宅，就成了他們眼中的坑。
一直以來，一線樓市超高的房價，一個重要因素在于信念的支撐，也就是一線樓市長期被打造出的只漲不跌的神話。所以在這種信念支撐下，一線樓市房價再高，也有人愿意勇敢接盤。但是現在，這種曾經堅挺的信念，如今開始變得越來越脆弱。當越來越多的人開始反思，神話被戳破，信仰崩塌之后，房地產的供求關系，也就在這一刻發生了逆轉。
那么，如果一線城市真的放松調控，會不會推動房價掉頭上漲？
大概率不會，放松調控只是為了釋放需求，讓房價跌得慢一些而已，畢竟人口見頂下降，收入和就業不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，市場仍是供大于求，這些利空因素正在全面施壓樓市，使得這一輪下行周期，很可能會持續很長時間。
綜上所述，當前中國房地產市場面臨著較大的挑戰，供需關系的變化和多重因素的影響使得房價下行的趨勢可能會持續較長時間。政策調控的重點可能會轉向支持市場穩定，但短期內不太可能出現大幅度的上漲。
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