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近日，央行表示：將因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。消息等于明確了存量房貸利率一定會下調。就剩怎么調？何時調？而已。接下來我們展開解決央行的這番表態，預測一下未來的可能性。
依法有序調整存量個人住房貸款利率。所謂“依法和有序”是兩個不同的方面?！耙婪ā焙芸赡苤傅氖茄胄幸呀涥P注到部分最近經營貸置換房貸的情況。按規定，經營貸是為了支持企業經營用的。由于利息明顯低于房貸利息，部分銀行和貸款者通過先換存量房貸，再借低息經營貸的辦法，實現了降低存量房貸利率，但這不屬于“依法”范圍。這屬于違規行為。中央已經在前兩年也三令五申要禁止。要依法降低存量房貸利率，就要降低真正的房貸利率。
其次是“有序”?？赡苤傅氖歉縻y行應該根據自身的實際情況和房貸業務特點，根據輕重緩急來調整存量房貸利率。比如2020—2021年期待貸款的客戶，房貸利息幾乎是歷史最高的，可不可以考慮優先下調。而此前幾年，甚至更早期的房貸，可能比目前利息要略高，但迫切程度沒有這么高。再比如首次購房屬于政策重點扶持的群體，如果也出現利息差額較大的情況，是否也可以考慮優先降低存量房貸利率？存量房貸客戶數量龐大，不同客戶的貸款利息差額，貸款額度，貸款周期都不相同，不可能采取一刀切的辦法處理。由于要處理的客戶數量龐大，所以必須分個輕重緩急進行處理。
再有，央行這次的表述其實也隱含了一個意思：存量房貸利率必須下調，而且央行要予以指導。為什么要下調，是因為過高的利息已經讓大批貸款客戶喘不過氣。另外，隨著存款利率持續下調，商業銀行也存在越來越多“讓利”的空間。降低房貸乃至降低整個社會的融資成本，對房屋銷售，房地產行業，乃至經濟復蘇都會有好處。所以存量房貸利率現在必須下調。如果銀行硬是不下調，只會導致客戶流失，而舊客戶也會主動選擇提前還貸，更換利息更低的銀行。這種無謂的徒增摩擦成本，對銀行，對客戶，對經濟效率都是不利的。所以降低存量房抵利率，這既是市場化選擇的結果，也是央行主動行政干預的要求。
最后我總結幾個點：
1、存量房貸利率會全面下調，只要你的房貸利率和當前利率有一定差額，差額越大的，下調的可能性和空間就越大。差額很小的，或者沒有差額的，基本就不會調整。
2、2020~2021年的這批貸款客戶最有可能優先調整，一則他們利息高太多，二則還貸時間也短，他們置換貸款銀行或貸款方式的沖動也更大。
3、動作不會太快，更不可能一刀切，但年內會完成調整。
4、下調幅度也不會太高，比如你之前是首套是5%，現在是4%。那就算這次降下來，你也達不到目前4%這個水平，因為這里還有些其他成本要計算。而更換貸款銀行，本身也有各種費用。
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